Quais os critérios que existem na legislação para a fixação da cobrança dessa taxa? (Foto: Reprodução)A palavra “Condomínio”, na etimologia da palavra, provém do latim (condominium) e, como o próprio nome sugere, significa o domínio exercido sobre uma coisa por mais de uma pessoa. Existem diversas classificações doutrinárias a respeito do instituto condomínio. Entretanto, no presente artigo vamos nos restringir a abordar sobre os critérios para a cobrança das taxas em condomínios edilícios verticais (prédios).
Como é de conhecimento geral, as taxas condominiais são os valores que cada condômino deve contribuir para fazer frente às despesas comuns do condomínio. Em razão disto, a pergunta a se fazer é quais os critérios existem na legislação para a fixação da cobrança dessa taxa?
Para responder a essa pergunta, necessário um breve retrospecto na legislação. Na redação originária do Código Civil, que entrou em vigor nos idos de 2002, o legislador trouxe como norma para a instituição da taxa apenas “a proporção das frações ideais” de cada unidade condominial (artigo 1336, I). Esclarecendo que fração ideal é entendida como parte do prédio de utilização individual a que cada condômino faz jus dentro do todo condominial. Em suma, é a área privativa do condômino.
Por este critério, alguns proprietários concorriam com valores maiores para as despesas comuns do condomínio tão-somente pela área do seu apartamento. Contudo, o fato de deter uma fração ideal (área privativa) maior não significa na utilização também mais abrangente dos serviços e despesas de uso comum do condomínio. Por exemplo, o proprietário da cobertura que possui área privativa superior, se utiliza, na mesma proporção do que os outros proprietários com área privativa menor, dos serviços da área comum como limpeza, porteiro, interfone, energia elétrica, área de lazer etc, o que evidencia que o critério da fração ideal se traduz em uma forma injusta de instituição da taxa condominial.
Neste contexto, esse critério da fração ideal passou a ser questionado nos Tribunais brasileiros, já que não traduzia uma igualdade de tratamento para o estabelecimento de taxa condominial. Após muitos embates judiciais, o Superior Tribunal de Justiça pacificou a questão, de modo a entender que a adoção do critério da “fração ideal” não preservava a isonomia de tratamento entre os condôminos, sendo livre a convenção condominial para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos, desde que obedecidos os requisitos formais.
Neste julgamento, cujo entendimento prevalece até os dias atuais, o Ministro do STJ CESAR ASFOR ROCHA dispôs que “o rateio igualitário das quotas não implica, por si só, a ocorrência de enriquecimento sem causa dos proprietários de maiores unidades, uma vez que os gastos mais substanciais suportados pelo condomínio - v.g. o pagamento dos funcionários, a manutenção das áreas comuns e os encargos tributários incidentes sobre essas áreas - beneficiam de forma equivalente todos os moradores, independentemente de sua fração ideal.” (REsp 541.317/RS, Julgado em 09/09/2003).
Também em recente julgado, a desembargadora do TJSP TONIA YUKA KÔRUKU reafirmou que “o critério de fração ideal como base para o cálculo da Taxa Condominial fere o Princípio da Isonomia, uma vez que o proprietário da unidade de cobertura usufrui igualmente dos serviços gerais do condomínio.” (Processo 1015070-36.2016.8.26.0016, Julgado em 11/08/2017).
As orientações são de Roberto Santos Cunha, Advogado Especialista em Direito Civil e Empresarial – PUC/PR. Foto: DivulgaçãoSaliente-se que desde a edição da Lei n. 10.931/2004, que alterou a redação original do Código Civil, é garantido à assembleia geral poderes para estabelecer critérios igualitários para a adequada fixação das taxas condominiais. De sorte que a utilização da fração ideal como fator de discriminem para instituição da taxa diferenciada de coberturas deve ser exceção à regra, sendo necessária assembleia geral, com a devida justificação dos motivos que conduzem a essa cobrança diferenciada, sob pena de infringir a igualdade entre os condôminos.
Portanto, a assembleia geral deve deliberar a cobrança isonômica da taxa condominial para todas as unidades integrantes do condomínio edilício, sem adotar automaticamente a fração ideal como critério de cobrança, visto que esta forma não se coaduna com o princípio da isonomia, que é vetor do sistema constitucional brasileiro.
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Entre em contato com o autor desse texto, Roberto Santos Cunha
Advogado Especialista em Direito Civil e Empresarial – PUC/PR, Conselheiro da OAB/MS, pelo e-mail: [email protected]
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